История долевой собственности, Москва. Попытка решить все мирно. Часть вторая.

Начало тут https://www.stranamam.ru/post/14410432/

Во второй части мы плавно подошли к главному - истории по получению наличных средств за долю в квартире.

Далее всю компанию проживающих в вышеуказанной квартире, буду называть для удобства кратко – поселенцы . Вдову деда – АФ, ее дочь – дочерью, муж дочери пусть будет Вася.

Поселенцы, оказались, по большому счету, людьми не совсем пропащими. Закидоны деда мужественно терпели, АФ периодически жаловалась моей маме в редких телефонных разговорах на тяжелую жизнь и скандалы . Последние три месяца, когда дед слёг - ухаживали за ним. В общем и целом отработали полученное честно. Претензий, мы не предъявляли, сложилось как сложилось, дед хотел – дед сделал. Человек прожил жизнь так, как посчитал нужным. Функцию судьи брать на себя не берусь. Теплых чувств к деду я уже не питала, его уход меня не расстроил. Вдова тоже вздохнула с облегчением.

О смерти нам сообщили, на похороны позвали. Дед был инвалид войны, похороны, место на кладбище оплатило государство. На поминках, уже дома, в воздухе витало напряжение. Невысказанные вопросы у обеих сторон были во взглядах, интонациях и разговорах. Никто не знал о планах другой стороны. АФ после пары рюмок принялась причитать о дополнительных расходах на погребение, с указанием суммы в 100 тыс и немым намеком «вы же его родственники – оплатите». Мы прикинулись тупыми, охотно поддержали разговор на тему «как дорого хоронить, как мы вас понимаем и сочувствуем, денег нет, но вы держитесь». Все было чинно и культурно.

Мой муж и Вася вышли покурить на балкон, где произошел разговор, который завязал Вася – ситуацию следовало прояснить. Общий смысл «нам нужно вместе решать, что делать с квартирой дальше, нужно договариваться». Вернувшись за стол и поняв, что в целом никто не против этой беседы, мы решили отложить решение этого вопроса пока не пройдет 40 дней. Ибо совсем уже некрасиво это решать на поминках.

Прошло 40 дней. За столом животрепещущий вопрос не поднимался. Уходя и прощаясь, я спросила «а когда собственно мы будем решать вопрос с квартирой, давайте встретимся и обсудим ситуацию». Договорились созвониться.

С созвоном не задалось , поселенцы резко заработали в поте лица, им было некогда, визит откладывался на «вот через 2 дня, послезавтра, в выходные…ой опять никак». Три недели я мужественно и целенаправленно звонила дочери, пока мобильный телефон не перестал отвечать, трубку тупо не брали и не перезванивали. Муж настоял на личном визите.

Далее, я проясню ситуацию. У меня в собственности была однокомнатная квартира. Ребенку 4 года. С мужем работаем «на себя», в передвижениях и времени свободны, ребенок до 18.00 в саду. Расширяться не так, чтобы прям горит, но задуматься о двухкомнатной было уже пора. В активе доля, рыночная цена которой вполне соответствует доплате за двушку. Срочности не было, но ясности хотелось.

Личный визит был совершен внезапно в дневное время. Дверь открыли. Поселенцы вдруг оказались не особо занятыми людьми. АФ из квартиры не выходит, у нее проблемы с ногами, ходит только по квартире. Дочь тоже присутствовала, и как впоследствии оказалось, присутствовала почти всегда. Что у нее с работой –тайна покрытая мраком. В квартире заливисто и задорно лаял новоприобретенный йорк. Вася трудился в поте лица на работе.

В принципе, мы можем порешать и без Васи, мне лично Вася не нужен был))). Настроение и любезность у поселенцев плавно сходили на нет. Нами было озвучено, что мы не особо спешим, можем подождать Васю и до вечера. Поселенцам перспектива нашего присутствия не понравилась и Вася срочно был выдернут с работы и прибыл в течении получаса, что для Москвы является спринтерским рекордом . Общий смысл беседы – бедные поселенцы только прописаны , решение о судьбе квартиры должна принимать вторая собственница - гражданка Германии, внучка АФ. Но она жутко занята, учится, работает… Приедет в Москву когда-нибудь… может летом (дело было в октябре) если бог даст….Телефонов не существует, инета нет, короче, не Германия, а попа мира…. ситуация внезапная, никто же не знал, что так обернется…. В общем ждите, дорогие товарищи…

Еще раз акцентирую – 1. я не спешила, но я хотела видеть движение по решению вопроса, а не отмазки.2. я начинаю понимать, что селянам и так хорошо, а раз и так хорошо, то чего деньги тратить)))

Офигев от расклада, муж стал тихонечко закипать. Планов у поселенцев не оказалось. Ну мы люди не злые, дав им на раздумья неделю, честно озвучив наши пожелания, и пообещав вернуться за ответом, отбыли. Пожелания были такие – сумма, равная рыночной стоимости доли. Плюс-минус обсуждается. Каким манером она будет получена - нам все равно. Хотите продадим сообща, хотите выкупайте. На сумму, своей доли поселенцы могли приобрести однокомнатную квартиру в этом же районе - под мостом в шалаше не останутся. Можем и подождать с продажей-выкупом, только давайте, пользование нашей долей считать сдачей внаём. Берем1/4 умножаем на среднюю цену съемной двушки в этом районе и живите-поживайте .

Прошла неделя. Телефон не отвечал. Поехали к поселенцам. Дверь закрыта, ключей нет, никто не открывает. Поцеловали дверь уехали. Приехали завтра - см.вчерашний день. Я знаю точно, что АФ дома.

Прошла неделя. Телефон не отзывается. Я штудирую форумы. Ситуация безрадостная. Да, при значительном упорстве я смогу там жить, но действующих механизмов заставить поселенцев выплатить мне мою долю нет.

Ст.252 ГК РФ не работает. Согласно пункту 2 статьи 252 Гражданского кодекса, у долевого собственника имеется следующее право: «участник долевой собственности имеет право на требование выдела данной доли из общего имущества». Последствием подобного выдела является то, что режим долевой собственности прекращает свое существование, и этому сопутствует превращение собственника доли в квартире в собственника отдельной комнаты в том же объекте недвижимости. Согласно положениям постановления ПВС РФ № 8 от 24.08.1993 года, имеются такие разъяснения, по которым выдел участнику из общей собственности на приватизированное жилое помещение принадлежащей ему доли, возможен при условии, что есть техническая возможность в передаче в пользу истца не только лишь изолированной части жилых помещений, но и подсобных, а также возможность оборудования персонального входа. За неимением подобной возможности, судом может быть определен порядок пользования такой квартирой. Итак, определяющим значением обладает возможность технической стороны выдела в натуре помещений подсобного характера, а также оборудование отдельного входа, что в принципе означает оборудование отдельной квартиры.

Что? В ГК РФ 252 п.4 «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

А он вступает в противоречие с ГПК РФ Статья 446.

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам 1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Это только одно из противоречий. Прошло почти 10 лет с тех пор, всего не упомню и лень искать.Ах, да, отдельные комнаты - это коммунальная квартира. Государство вам не даст создать коммуналку, а долевая собственность не коммуналка . Поэтому, если я не ошибаюсь, с 2005 г коммуналки у нас изживаются как класс. Я при таких данных судится была не готова))). Люди судятся годами, 2,3,4,5 лет. Я не знаю таких прецедентов, где -то суды выносят решения о принудительной покупке, продаже, незначительных долях, но это все опротестовывается. Знаю только случаи о признании незначительными долей в виде 1/70 и т.п., но не 1/3,1/6 и т.д.

Идем на консультацию к юристу, другому, третьему – результат тот же. Посещаем районный суд и консультируемся у адвокатов. Да, я могу по суду определить порядок пользования квартирой, но получить деньги – нет. Не, ну если есть куча денег, то можете судится. Но это будет процесс, а не результат . Не забываем - второй собственник гражданин Германии, что у нее с российским гражданством - неизвестно. Условия дарственной – пожизненное проживание АФ в квартире .

Беру на карандаш рейдерское агенство, они выкупают доли. Еду к ним. Молодой мужичок весел и разговорчив. Разъясняет схему продажи. Она обычна. Или дарственная прикрывающая получение денег или нотариус-письмо с предложением выкупа-через месяц оформляется нотариальный отказ. Половина от рыночной цены. Зацепляемся языком с рейдером и он мне рассказывает особенности работы с несговорчивыми собственниками. Этот разговор стал решающим и толкнул меня на дальнейшие действия.

Всё. Уже много. Надеюсь в следующей части закончу).

Пы.сы. для информации: Доля это не метры в квартире. Доля – это доля.1/2 доля квартиры - это половина одной комнаты, половина другой, половина туалета, половина туалета и т.п. Про выделение доли в метрах – смотри выше. Бытовой взгляд : квартира 50м, значит мои- 25 не прокатит. Порядок пользования комнатами в суде рассматривается так – у кого доля больше, у того и комната больше))). Рулетки можете убрать. Если доли одинаковые, а комнаты разные – договаривайтесь, судитесь. Как суд решит.