Сделки с недвижимостью при обязательном нотариальном заверении

С 29 декабря 2015 года в действующее законодательство России внесены изменения, в силу которых определенные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Обязательное обращение к нотариусу потребуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества:
- принадлежащего несовершеннолетним
- принадлежащего гражданам, признанным ограниченно дееспособными
- по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей;
- при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

Привлечение нотариусов при оформлении отдельных договоров продиктовано необходимостью создать условия, обеспечивающие гарантию соблюдения прав и интересов социально незащищенных категорий граждан: детей и недееспособных людей. На опекунов таких граждан закон возложил обязанность заботиться о них, представлять их интересы, в том числе при сделках с недвижимостью. И при внесении изменений в закон по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель - максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения - детей и недееспособных граждан. Поэтому нотариат стал единственным правовым инструментом, позволяющим обеспечить законность сделок, защиту прав и интересов всех участников гражданского оборота, и конечно, прежде всего, названных выше лиц. В частности, при удостоверении сделки нотариусы в обязательном порядке будут учитывать содержащиеся в разрешении органов опеки и попечительства условия и возможность их неукоснительного выполнения.

Разрешая продажу принадлежащего несовершеннолетним и недееспособным лицам жилья, органы опеки в большинстве случаев ставят условия "одновременной покупки" на их имя другой недвижимости. В то же время покупка недвижимого имущества на несовершеннолетнего по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что исключает одновременность сделок либо принуждает граждан нотариально удостоверить и договор по приобретению имущества. Одновременность продажи и покупки недвижимости невозможна при нахождении объектов в разных населенных пунктах. Достигнутые договоренности в дальнейшем позволят обеспечить оформление документов, связанных с заключением сделок с участием несовершеннолетних и недееспособных лиц с гарантией соблюдения их прав.

Еще одна новелла законодательства коснулась договоров продажи долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае "одаряемый", а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.

Не случайно и обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе. Также нотариусы обязаны удостоверять сделки по продаже земельной доли, в связи с тем что они относятся к числу сложных, а земля начинает приобретать свою истинную цену.

Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше - это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.