Детки в клетке или продажа жилья через отдел опеки

Столкнувшись с такой вещью, как переезд из одного региона в другой, с согласованием обеих сделок купли-продажи в отделе опеки, или по старинке РОНО, потратила уйму времени на «хождения по мукам». Есть желание поделиться собранной информацией с теми, кому ближайшее время предстоит смена жилья, в котором есть дети-собственники.
Данная статья касается купли-продажи жилья с участием доли несовершеннолетних и покупкой другого жилья. Органы опеки согласовывают и другие сделки (ипотека и проч.), в этой статье речь о них вестись не будет.

Сразу стоит заметить, если Вы решили совершить сделку с жильем, собственником которого (или собственником доли в котором) является несовершеннолетний ребёнок, нужно заранее начать готовиться к этому шагу. Такие сделки не совершаются один день, а порю и месяц-два для них нереально быстрый срок.

Для начала требования закона

Исходя из смысла статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, любые сделки с имуществом несовершеннолетних могут совершаться лишь с предварительного согласия (или разрешения) органа опеки и попечительства.
Таким образом, без данного разрешения на сделку отчуждения имущества несовершеннолетних регистрационный орган откажет в регистрации сделки.

Орган опеки будет следить за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних, чтобы их права никоим образом не были ущемлены, а материальное положение не ухудшилось после сделки.
Что нужно знать, и какие документы приготовить, если Вы решились на такой шаг, как продажа жилья, собственником которого являются несовершеннолетние дети (ребёнок)?

1. Необходимо приготовить копии правоустанавливающих документов на имеющееся жильё (Свидетельства о собственности и документы, на основании которых они выданы).

2. Технический паспорт на отчуждаемое жильё (документ необходим для того, чтобы орган опеки мог высчитать долю несовершеннолетних в метрах). Срок действия технического паспорта – 5 лет, если выдан он более, чем 5 лет назад, стоит заблаговременно обновить его, чтобы такая досадная мелочь не тормозила и без того нелегкую сделку.

3. Подтверждение стоимости отчуждаемого жилья. Одним специалистам органа опеки достаточно журнала по недвижимости, чтобы определить, соответствует ли цена, заявленная Вами, средней по району, и не занижена ли она, другие потребуют отчет о рыночной стоимости.

4. Копия лицевого счёта (органам опеки интересно знать, сколько людей зарегистрировано вместе с несовершеннолетними).

5. Копии личных документов всех собственников, в случае, если собственник или собственники лишь дети, понадобятся ещё копии паспорта родителей.

6. Предварительный договор купли-продажи приобретаемого объекта с выделением в нём доли детей не меньше, чем у них имеется в отчуждаемом объекте. Другими словами, если у ребенка доля в жилье составляет 1/3, то приобрести в покупаемом доме (квартире) доля может быть больше, например, 1/2, но меньше быть не может.

7. Копии правоустанавливающих документов на приобретаемый объект.

8. Копия технического паспорта на приобретаемый объект (в покупаемом жилье количество квадратных метров не должно быть менее, чем продаваемом). Если меньше – разрешения не получить, так как налицо ухудшение положения детей.

9. Подтверждение стоимости приобретаемого жилья. Жильё не может стоить менее продаваемого, при этом больше может.

10. Нотариальное согласие третьих лиц на проживание детей до момента сделки. Причем совсем недавно такое
согласие могли дать родственники в Вашем месте жительства (даже при переезде в другой регион). Но с недавних пор практика изменилась – с меня при переезде в другую область потребовали нотариальное согласие из региона, в который я переезжала. Имейте это в виду, если собираетесь уезжать за пределы своего региона!

11. Заключение органа опеки на приобретаемый объект. Этот документ получается следующим образом: после того, как все документы, перечисленные выше, и заявление о просьбе дать разрешение на сделку переданы в отдел опеки, специалисты связываются с отделом опеки другого района (если переезд и сделка в одном населённом пункте) или с отделом опеки другого региона, и направляют им письменный запрос (Почтой России) о проведении «выхода на объект» с целью выдачи заключения: подходит ли данный объект для проживания несовершеннолетних, или нет. На что будут обращать внимание специалисты одела опеки, а значит, необходимо знать и вам. Жильё должно отвечать санитарным нормам и правилам, в нём должна быть отделка, санузел, отопление, вода. То есть продать квартиру и купить новостройку без отделки и сантехники вряд ли получится. Также сложнее переехать из благоустроенной квартиры в частный дом. Однако мне, например, это удалось. Скажу больше, я лично контролировала все этапы работы органов опеки в обоих случаях (в своем городе и в городе, куда мы с детьми переезжали) и согласие органов опеки было получено в рекордные сроки – всего за две недели.

Также органы опеки будет интересовать близость детских садов и школ в месте приобретения нового жилья (в зависимости от возраста детей).

Кроме того, сложности могут возникнуть при переезде из крупного города в область, т.к. такая перемена тоже считается ухудшением положения детей. Но если все остальные моменты (доля, метраж, благоустройство) соблюдены или улучшены, то индивидуальном порядке можно решить этот вопрос. Специалисты в казённых учреждениях – тоже люди, у них тоже есть дети. Они могут сделать и небольшое отступление от правил.

Если Вы тоже заинтересованы в быстром согласовании сделки, то позволю себе дать несколько советов

Подготовьте по возможности максимум документов из данного списка (без фанатизма, как было сказано выше, оценка может оказаться не обязательной), узнайте приемные дни и сходите на консультацию в орган опеки, специалист подскажет Вам, какие документы еще необходимо подготовить и подходит ли выбранный Вами объект недвижимости для согласования.

Кстати говоря, во многих городах сейчас работает служба одного окна, куда попасть и сдать документы гораздо проще, чем в отдел образования, который, как правило, перегружен работой. Так, в городе, где я продавала жилье, в отделе опеки и попечительства над несовершеннолетними приемный день был раз в неделю, а в службе одного окна – ежедневно.

Вам необходимо плотно сотрудничать с продавцом приобретаемой квартиры или дома – чтобы он проконтролировал свой отдел опеки, иногда (особенно в условиях дефицита времени) важно самим проявить инициативу. В моём примере, быстро получить согласование нам помогло то, что в службе одного окна я попросила запрос в другой город направить не только почтой, но и факсом, что при мне и сделали. Продавец в другом городе обратился в отдел опеки, оставил свои контакты, и предложил отвезти специалиста для осмотра приобретаемого жилья, после выдачи заключения также попросил направить в мой город его посредством факсимильного сообщения.

Полный пакет документов был сдан, и для выдачи разрешения на сделку мне требовалось лишь положительное заключение о пригодности жилья для проживания несовершеннолетних относительно приобретаемого объекта.
Если бы мы с продавцом не предприняли этих простых, но эффективных мер, наша сделка отодвинулась бы еще на немалый срок: контрольный срок доставки корреспонденции из одного города в другой составляет 11 дней (а письма нужно доставить в обе стороны).

Надеюсь, мой опыт будет кому-то полезен, и поможет легче перенести такой нелегкий процесс, как продажа жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние.