Как купить квартиру (Ипотека, Материнский капитал). Инструкция. Часть 1.

Предисловие.
Этот пост повящаю всем родителям, у которых возникли вопросы при покупке недвижимости по Ипотеке с использованием материнского капитала, а также родителям, которые об этом только задумались.
Я нахожусь сейчас на заключительной стадии всего процесса и хочу поделиться своим опытом в этом сложном и ответственном предприятии. Полную информацию в одном источнике найти практически невозможно - пришлось все пройти на своей шкуре. Надеюсь, мой опыт поможет Вам избежать лишних телодвижений, сэкономит Ваше время и деньги.
В данном посте рассматривается вариант покупки недвижимости через Ипотеку семьей с 2 детьми, имеющей первоначачальный взнос в размере 50% от стоимости объекта недвижимости.
На сегодняшний день я потратила около 2 месяцев на решение разного рода вопросов в различных инстанциях.
Итак, расскажу попорядку - какие документы Вам необходимы, где их можно получить и в какие сроки, а также сколько денег потребуется для всего этого дела (информация актуальна для Перми, в других регионах могут возникнуть свои нюансы). Кстати, хочу заметить, что риэлторы в этом деле совершенно не нужны: экономьте свое время и кровью и потом нажитые деньги.

1. Брать или не брать - вот в чем вопрос!

Начать, конечно же, нужно с семейного совета. То есть Вам вообще следует подумать - нужна ли Вам Ипотека или Вы можете обойтись без нее (например, сможете накопить средства для улучшения жилищных условий).
Ипотеку, как правило, берут на довольно длительный срок, и спешить с решением никак не стоит - ежемесячно (независимо от вашего отпуска/болезни/других обстоятельств) Вы будете обязаны выплачивать кредитору определенную сумму - весьма ощутимую.
Так что - подумать есть над чем.
Далее, дабы не лить воду, последует инструкция о порядке действий.

2. Суть вопроса. Документы для банка (Сбербанк).

Для предварительного одобрения потребуются документы (т. е. для решения банка о Вашей платежеспособности и выдаче Вам кредита в принципе):
- справка 2-НДФЛ за 6 мес. работы
- копия трудовой книжки
- анкета по форме банка (лучше заполнить в банке у кредитного специалиста - не тратить время на это дома, можно посмотреть входящие в нее вопросы на сайте банка)

Предварительное рассмотрение занимает примерно 3-4 дня. Если Вам дали "Добро" - переходите к следующему этапу сбора документов. Сбербанк после предварительного одобрения дает 4 месяца на поиск объекта недвижимости, если в этот срок не уложитесь - возвращаетесь к началу.

Для оформления непосредственно кредитного договора до оформления сделки купли-продажи в регистрационной палате понадобится (необходимый пакет документов для Сбербанка, в других банках могут быть иные требования):
1- Свидетельство продавца о государственной регистрации права на приобретаемый объект
2- Документ-основание, вписанный в свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор о передаче жилья в собственность граждан и т. п.)
3- Выписка из ЕГРП
4- Технический и кадастровый паспорт на квартиру
5- Договор купли-продажи приобретаемого объекта недвижимости, с обязательным указанием пункта о порядке оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости
6- Оценочный отчет о стоимости объекта недвижимости от независимого эксперта, аккредитованного Сбербанком РФ
7- Развернутая справка о прописанных лицах
8- Копия паспорта продавца (всех дольщиков) страницы 2-3, семейное положение, страница 19

В нашем случае достаточным было наличие вышеуказанного списка, но может, в зависимости от ситуации, потребоваться следующее к вышеуказанному:
9- Документ, подтверждающий наличие собственных средств (копия сберкнижки или расписка продавца о получении части стоимости приобретаемого объекта недвижимости)
10- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение, передачу в залог банку и последующее отчуждение приобретаемого объекта недвижимости (оформляется в случае оформления права собственности только на заемщика)
11- Нотариальное заявление продавца и заемщика о том, что на момент приобретения права собственности в зарегистрированном браке не состояли
12- Согласие органов опеки на приобритение и залог доли несовершеннолетних детей в приобретаемом объекте недвижимости.

После регистрации сделки в банк необходимо представить:
- Зарегистрированный договор купли-продажи кредитуемого объекта недвижимости
- Свидетельство покупателя о государственной регистрации права на кредитуемый объект недвижимости, с обременением
- Страховой полис на кредитуемый объект и квитанция об оплате страховки (скажу сразу - страховку сделали там же в банке - проще и никуда ходить не надо)

3. Подробности и грабли.

Определилившись с объектом, который хотите купить, Вы принялись собирать документы и не знаете, куда податься в первую очередь.
Рассказываю.
В первую очередь следует позаботиться о документах и справках, имеющих продолжительный срок действия.

В моем случае на объект недвижимости был в наличии только Договор о передаче квартир в собственность граждан (грубо говоря - договор о приватизации от 1993г.) - соответствует п.2 из списка.
Дополнительно к такому документу требуется справка из Центра технической инвентаризации (ЦТИ) о зарегистрированных правах. Выдать ее могут только собственнику, либо по доверенности от собственника. Готовность - 5 рабочих дней. Документы для оформления:
- свидетельство о приватизации + копия
- паспорт собственника (+ доверенность, если кто-то получает эту справку по доверенности)
- госпошлина 510 рублей
Таким образом закрываем пункт 1 из списка для банка.

Технический паспорт на квартиру - пункт 4 из списка - можно заказать в ЦТИ (там же, где и справку), но я по незнанию заказывала в Федеральном БТИ. Готовность - 5 рабочих дней. Документы для оформления:
- документ собственности на объект недвижимости
- паспорт
- доверенность (если получает не собственник)
- госпошлина 1397 рублей
Схема работы такая - заключаете договор с БТИ, получаете реквизиты для оплаты, оплачиваете и предоставляете квитанцию об оплате специалисту, с этого момента начинается производство по Вашему делу. В указанный период на объект недвижимости выезжает специалист, все замеряет приборчиком, осматривает и записывает. В результате через 5 дней получаете готовый документ.

Кадастровый паспорт - пункт 4 из списка - заказываете и получаете в Управлении Кадастра и картографии. Готовность - 5 рабочих дней. Документы для оформления:
- паспорт
- госпошлина 200 рублей
Чек об оплате, как и в случае с техническим паспортом, дает старт работе специалистов.

Нюанс. Кадастровый и технический паспорта могут иметь расхождения в силу различных причин - например, площадь помещения в одном документе больше, в другом - меньше. В этом случае необходимо на этапе сбора документов урегулировать этот вопрос с банком - примет ли он документы, несмотря на расхождения в них. В нашем случае разница в метрах не стала проблемой (хотя я серьезно переживала по этому поводу). В худшем варанте развития событий потребуется дополнительно оформить Технический План на объект недвижимости (готовность - 10 дней, стоимость - 1823,81 руб.) и переоформить на его основании кадастровый паспорт (готовность - 20 дней, госпошлина не требуется).

Договор купли-продажи примерный нам дали в банке - то есть вариант, который будет одобрен юристами банка. Просто переделаете его немного под себя, здесь трудностей не вижу. Предварительный договор для банка подписывать не нужно. Закрываем этим пункт 5.

Оценочный отчет о стоимости объекта недвижимости от независимого эксперта, аккредитованного Сбербанком РФ. Список оценщиков можно найти на сайте банка, причем нужно обратить внимание на их "статус" - аккредитован или нет на настоящий момент. Готовность - 2-4 дня. Документы для оформления:
- свидетельство о собственности на объект недвижимости + копия
- справка о зарегистрированном праве + копия
- технический паспорт + копия
- кадастровый паспорт +копия
Стоимость оценки от 1500 рублей. Оценщик выезжает на объект, осматривает, фотографирует. На выходе получаете вполне конкретный документ - толстую папку с описанием инфраструктуры района, фотками квартиры, анализом рынка недвижимости и т. д. и т. п.
Нюанс. Поскольку в техническом и кадастровом паспортах были расхождения, мы приняли решение делать оценку по кадастровому паспорту (документ с большей площадью помещения).

Выписку из ЕГРП - пункт 3 из списка - готовят примерно 5 дней, госпошлина - 200 рублей. Для оформления нужен паспорт. Какое время действует выписка сказать не могу, но лучше оставить ее получение ближе к концу сбора документов.

Развернутая справка о зарегистрированных (прописанных) лицах - пункт 7 - выдается собственнику, либо по доверенности от собственника. Срок ее действия ограничен - 10 дней, поэтому лучше получать ее непосредственно перед походом в банк.
Нюанс. На момент продажи квартплата должна быть погашена тем месяцем, в котором продается квартира, несмотря на то - начало месяца, середина или конец. Бухгалтерия ставит свою отметку на справке об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Ну, о копии паспорта продавца отдельно сказать нечего - копия и есть копия, просто приложить к остальному.

В принципе, такого пакета вполне достаточно.

Пункт - 9 можно решить не отдельной распиской, а указанием в договоре купли-продажи факта передачи части средств покупателю.
Пункты 10, 11 не требовались в моем случае.
Пункт 12 - очень сложный. Гораздо проще при покупке недвижимости оформить ее на родителей (покупателей), а при погашении Ипотеки материнским капиталом составить Обязательство у нотариуса о передаче доли детям. Стоимость такого обязательства 1000 рублей (если собственника 2 - по 1000 с каждого). Документы для нотариуса (после регистрации сделки в рег. палате):
- свидетельство о праве собственности покупателя
- договор кредитный
- договор купли-продажи
- паспорт/паспорта покупателей
- справка из банка в пенсионный фонд
- свидетельства о рождении всех детей
- свидетельство о регистрации брака

Если Вы хотите сразу все оформлять через органы Опеки, приготовьтесь также собрать кучу документов и потратить 15 дней на рассмотрение. Где-то лист с требованиями от органов Опеки затерялся - если кого-то заинтересует - найду.
Нюанс - обращаю внимание на сделки между родственниками!! Опека может не пропустить, например, сделку между бабушкой и внуком, т. к. посчитает их близкими родственниками (ссылаются на семейный кодекс), особенно если Материнский капитал используется как первоначальный взнос.

Пакет собранных документов сдается в банк, рассмотрение также занимает 3-4 дня. В этот период специалисты банка могут звонить продавцу и покупателю с уточнением каких-либо вопросов.
Если в банке все проходит успешно - заключаете непосредственно Кредитный договор, подписываете график платежей и закладную.

4. Что нужно для регистрационной палаты

Итак, вот пакет документов на регистрацию:
- свидельство собственности на объект недвижимости продавца (+ копия)
- справка из ЦТИ о зарегистрированных правах (+ копия)
- договор купли-продажи в 3 экземплярах
- кредитные документы из банка
- кадастровый и технический паспорт (+ копия)
- паспорта продавца/цов и покупателя/лей
- справка о зарегистрированных в жилом помещении
- госпошлина в размере 1000 рублей на имя покупателя

На оформлении сделки должны присутствовать покупатель и продавец (Не знаю, опять же, для чего нужен риэлтор - рядом постоять что ли? сейчас все удобно - очередь электронная - взял талон и сидишь, ждешь приглашения в окно. На мой взгляд на агентах можно сэкономить приличную сумму) Документы проверяются и рассматриваются в течение 5 дней, в этот период по звонку специалиста можно донести недостающие документы, иначе в день выдачи Вы получите отказ в регистрации. Покупателю и продавцу выдаются расписки о принятии документов, в которых указывается дата получения готовых бумаг.

5. Реализуем материнский капитал в Ипотеке

Чтобы погасить Ипотеку или ее часть за счет средств материнского капитала Вам необходимо обратиться в Пенсионный фонд. Могут понадобиться следующие документы:
- Сертификат на материнский капитал (+копия)
- паспорт лица, получившего сертификат(+копия)
- свидетельство о браке(+копия)
- кредитный договор(+копия)
- справка от кредитора (из банка) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение(+копия)
- обязательство от нотариуса, о котором я упоминала выше

Вот на этом месте сделаем небольшую паузу. Насколько мне известно, средства материнского капитала перечисляются в банк в течение 2 месяцев. Если размер вашего кредита равноценен сумме мат. капитала, то 2 месяца Вам все равно придется проводить платежи согласно утвержденного графика.

6. Договор купли-продажи. Образец, одобряемый Сбербанком.

Напоследок в части 1 хочу приложить Договор купли-продажи, который одобрили и Сбербанк, и регистрационная палата, и нотариус.
Желаю Вам удачи в решении жилищных вопросов. Часть 2 напишу позднее, когда проверну оставшиеся дела.

ДОГОВОР купли-продажи квартиры
_______________ 2013г. г. Пермь, Пермский край, Российская Федерация
Мы, Иванова Анна Ивановна, 00.00.1900 г. р., паспорт _______________, зарегистрирована по адресу _______________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и Петрова Анна Петровна, 00.00.1900 г. р., паспорт _______________, зарегистрирована по адресу _______________, и Петров Иван Иванович, 00.00.1900 г. р., паспорт _______________, зарегистрирован по адресу _______________, именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ» с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1ПРОДАВЕЦ передает в собственность ПОКУПАТЕЛЯМ, а ПОКУПАТЕЛИ покупают у ПРОДАВЦА в совместную собственность, за счет частичного использования кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР, зарегистрированным Ценральным банком Российской Федерации 20.06.1991г. №1481, основной государственный регистрационный номер 1027700132195, дата внесения записи 16.08.2002г., местонахождением: Россия, 117997, Москва, ул. Вавилова, д.19 в соответствии с Кредитным договором № _______________, заключенным в г. Перми _______________ 2013г. квартиру, находящуюся по адресу_______________, состоящую из ______ комнат, общей площадью _____ кв. м., в т. ч. жилой ______ кв. м. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.
1.2 Приобретаемая квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности на основании _______________
1.3 В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом гражданка Петрова А. П. и гражданин Петров И. И. становятся залогодателями. Залогодержателем по данному договору является КРЕДИТОР. Права КРЕДИТОРА по Договору подлежат удостоверению. Цена квартиры определена сторонами в размере _______________ (_______________ тысяч) рублей.

2. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

2.1ПРОДАВЕЦ подтверждает и гарантирует, что:
2.1.1Является полноправным и законным собственником квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора вышеуказанная квартира (предмет договора) не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности ПРОДАВЦА никем не оспаривается. Квартира (предмет ипотеки) не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.
2.1.2На момент заключения настоящего договора ПРОДАВЕЦ не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на квартиру (предмет ипотеки).
2.1.3На момент заключения настоящего договора согласно Справки о составе семьи в жилом помещении по адресу _______________ зарегистрированы:
- _______________,
- _______________.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.

3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЯМИ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
3.1.1 Денежные средства в размере _______________ (_______________тысяч) рублей уплачиваются ПОКУПАТЕЛЯМИ ПРОДАВЦУ наличными денежными средствами в день оформления купли-продажи.
3.1.2 Кредитные средства в размере _______________ (_______________ тысяч) рублей перечисляются КРЕДИТОРОМ на основании поручения ПОКУПАТЕЛЕЙ с их счета по вкладу, действующему в режиме до востребования № _______________ открытому в отделении ОАО «Сбербанк России» №_________ на счет указанный ПРОДАВЦОМ № _______________ в течение одного дня после выполнения следующих условий:
- Представления ПОКУПАТЕЛЯМИ КРЕДИТОРУ документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности.
- Предоставления ПОКУПАТЕЛЯМИ КРЕДИТОРУ копии документа, подтверждающего оплату, в соответствии с п.3.1.1. настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

4.1. ПРОДАВЕЦ обязан:
4.1.1. В течение одного дня с момента получения денежных средств, указанных в п.3.1.1. настоящего Договора осуществить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на квартиру к ПОКУПАТЕЛЯМ, для фактической передачи квартиры в собственность ПОКУПАТЕЛЯМ, а также передать ключи, осуществить все иные действия, необходимые для реализации ПОКУПАТЕЛЯМИ права собственности в полном объеме.
4.1.2. Обязанность ПРОДАВЦА в соответствии со статьей 556 ГК РФ передать квартиру ПОКУПАТЕЛЯМ считается исполненной с момента подписания настоящего Договора без составления отдельного документа о передаче квартиры.
4.1.3. ПРОДАВЕЦ имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае неполучения денежных средств, указанных в п.3.1.2. настоящего Договора.

4.2. ПОКУПАТЕЛИ обязаны:
4.2.1. Оплатить приобретаемую квартиру по цене, указанной в п.1.3. настоящего Договора, в соответствии с условиями, указанными в п.3.1. настоящего Договора.
4.2.2. Обязанность ПОКУПАТЕЛЕЙ в соответствии со ст. 556 ГК РФ принять квартиру у ПРОДАВЦА считается исполненной с момента подписания настоящего Договора без составления отдельного документа о передаче квартиры.

4.3. ПОКУПАТЕЛИ имеют право:
4.3.1. Пользоваться квартирой (предметом ипотеки) в соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность.

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

5.1. Право собственности на указанную в п.1.1. квартиру возникает у ПОКУПАТЕЛЕЙ с момента государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.
5.2. До момента полной оплаты передаваемая квартира не находится в залоге у ПРОДАВЦА.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.

6.1. Настоящий Договор действует с даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЯМИ обязательств в соответствии с п. п. 4.1., 4.2. настоящего Договора.
6.2. Право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю. ПОКУПАТЕЛИ при государственной регистрации за собой права собственности на квартиру, указанную в п.1.1. настоящего Договора, обязаны одновременно зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю обременение этой квартиры ипотекой (залог недвижимости в силу закона), обеспечивающее исполнение кредитных обязательств ПОКУПАТЕЛЯМИ по Кредитному договору, указанному в п. 1.1. настоящего Договора.
6.3. ПОКУПАТЕЛИ оплачивают все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру ПОКУПАТЕЛЯМ с обременением квартиры ипотекой в силу закона.
6.4. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на квартиру сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
6.5. ПОКУПАТЕЛИ обязуются согласовывать с КРЕДИТОРОМ перепланировки указанной в п.1.1 настоящего Договора квартиры, влекущих ее конструктивное изменение и изменение стоимости в случае реализации.
6.6. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
6.7. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и по экземпляру выдается сторонам.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец:
Иванова Анна Ивановна_______________
_______________
_______________
_______________
_______________
Покупатели:
Петрова Анна Петровна_______________
_______________
Петров Иван Иванович_______________
_______________