Осторожно, бабушка. Стоит ли заключать договор ренты

Стать владельцем квартиры можно по-разному.
Купить жилье на рынке, взять ипотечный кредит, стать участником социальной программы для очередников.
Можно получить квадратные метры в наследство.
А что делать тем, у кого нет ни достаточной суммы, ни соответствующих доходов, их не признают очередниками, да и наследство им оставить тоже некому?



Есть еще один путь приобретения квартиры – через заключение договора ренты.

Сразу скажем – рискованный.

Без права проживания

Пожизненная рента подразумевает заключение договора с пожилым человеком, согласно которому его квартира переходит в вашу собственность.
Но только формально.
Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (равно как и проживать в ней) вы сможете только после смерти ее предыдущего владельца-рентополучателя.
До этого момента пожилой человек на вполне законных основаниях будет проживать в уже ставшей вашей квартире, а также ежемесячно получать от вас определенное денежное содержание.

Отношения рентоплательщика и рентополучателя регулирует Гражданский кодекс РФ.
В нем дается следующее определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).

Рента может быть нескольких видов.

В отношении физических лиц наиболее распространены два: так называемая пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
В принципе, суть их одна: в обмен на право собственности вы принимаете на себя обязательства скрашивать (материально, а иногда и морально) старость человека.

Цена вопроса у этих видов ренты — разная.
В первом случае вы обязаны в конце каждого месяца платить своему пенсионеру-рентополучателю определенную денежную сумму (ее размер должен быть определен в договоре ренты).
По закону рентная плата составляет два минимальных размера оплаты труда (МРОТа), но на практике мало кто из пожилых людей будет довольствоваться такой суммой.

Что касается второго вида ренты, то здесь помимо материальной ответственности, новый хозяин квартиры принимает на себя обязательства оказывать рентополучателю и другие услуги: ухаживать за ним в случае болезни (а те или иные недуги имеют, наверное, все старые люди), покупать ему продукты, делать ремонт, оплачивать лекарства и лечение и т. п.
То есть бабушка (или дедушка) находятся на полном иждивении у рентоплательщика.

Дела бумажные

Отношения между рентполучателем и рентоплательщиком регулируются соответствующим договором ренты, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон (разумеется, чем четче и подробнее будут изложены все пункты, тем лучше для всех).

Этот документ необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе, после чего право собственности на квартиру (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику.
Это подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.


Арифметика для тимуровца
Подсчитаем, во сколько примерно обойдется вам «рентная» квартира.

Обычно при заключении договора ренты придется сразу отдать пенсионеру сумму в размере 20–40% от рыночной стоимости данной недвижимости.
Кроме того, понадобится оплатить услуги нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности, ну и материально «отблагодарить» посредническую фирму.

Скорее всего (если вы, конечно, заключаете договор ренты не с родственниками или знакомыми) вам придется обратиться к услугам таких контор.

Ведь самостоятельно найти пожилого человека, который желает «отдать» свою квартиру некоему гражданину, очень нелегко, а чаще и совсем невозможно.
В Москве соответствующую «базу» пенсионеров имеют несколько десятков компаний.
Желательно обращаться к тем фирмам, которые как минимум имеют лицензию на данный вид деятельности, свой сайт в Интернете и профессионального юриста (юристов) в штате.
Услуги последних очень могут пригодиться, если ваш рентополучатель захочет вдруг расторгнуть договор (об этой ложке дегтя – ниже).

И еще из области арифметики.
Согласно ч.2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом».
Размер содержания с иждивением, согласно этому же закону, не может быть меньше двух МРОТов.
На практике пенсионеры не соглашаются на сумму, меньше чем 6 тыс. рублей ежемесячно.

В итоге получается следующая арифметическая картина.

Предположим, двухкомнатная квартира стоит $180 000.
В этом случае при заключении договора ренты вы платите хозяину квартиры $54 000.
Посредническая фирма получит примерно $18 000 (10% стоимости жилья).

Каждый месяц вы отдаете «своему» пенсионеру как минимум $200 (как показывает практика, делать это придется в среднем в течение десяти лет).
За это время рентополучатель получит от вас $24 000 (это опять же, как минимум).

В результате квартира по договору ренты обойдется вам в $96 000, что дешевле, чем ее рыночная стоимость.
На $84 000! Это не учитывая роста цен на жилье.

В общем-то, получается, что заключать договор ренты выгодно.
Тем более если учесть, что первоначальный крупный взнос не всегда (хотя и чаще всего) может требоваться.
И все же сперва подумайте.


Старики-разбойники

История знает неоднократные примеры, когда человек, на протяжении довольно долгого времени содержавший пенсионера, в итоге остался без обещанной квартиры.
Дело в том, что рентополучатель в любой момент может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным.

Причины такого поступка бывают самые разнообразные: пенсионеру может не понравиться то, как вы за ним ухаживаете и разговариваете, он может разочароваться в размере рентных платежей или (что самое страшное) вдруг объявятся его родственники, которые захотят получить эту квартиру и старушка (или старичок) пойдут им навстречу.

Был такой случай, когда бабушка отдавала деньги, получаемые от рентоплательщика, своему сыну-алкоголику, который после ее смерти вселился в квартиру.

Как же суд, спросите вы? Да очень просто – он в нашей стране социальный. И в большинстве случаев будет защищать нуждающегося пенсионера, а не тех, кто захотел «завладеть» его квартирой.

Закон тоже – не на вашей стороне.

Гражданский кодекс, ст. 605:

«При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Конечно, можно попытаться обезопасить себя от неприятных сюрпризов.
В частности, воспользоваться титульным страхованием (страхованием права собственности).
Но это придется включить в дополнительную статью расходов.
Также, чтобы потом на суде вас не обвинили в отсутствии рентных платежей, переводить деньги лучше через Сберкассу или брать от вашего рентополучателя соответствующую расписку.

А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит.
Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет.

Комментарий специалиста

Олег Колдаев, эксперт Фонда развития правовой культуры при Федеральной нотариальной палате:
«Договор ренты заключать можно. Но лишь в том случае, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Дело в том, что это – весьма рискованная сделка с точки зрения правовых последствий.

В данном случае рентополучатель обладает здесь изначально более устойчивой правовой позицией, чем рентоплательщик.
Так как в договоре (особенно ренты с пожизненным иждивением) нельзя прописать все жизненные ситуации, которые могут возникнуть.
И у рентополучателя появляются дополнительные основания к расторжению договора (например, пенсионер может обвинить вас в приобретении некачественных продуктов).

И суды встают на сторону пожилых людей.

Даже смерть рентополучателя еще не является гарантией того, что с квартирой больше не возникнет никаких проблем.
Бывали случаи, когда обвинив рентоплательщика в мошенничестве, договор ренты признавали ничтожным.
Невиновность последнего доказать в суде будет весьма трудно».

Договор ренты (образец)

ДОГОВОР РЕНТЫ

Договор пожизненной ренты
Город Москва, _______________.
Мы, Ф. И. О.,_______________ ______ года рождения, проживающий по адресу:_______________, именуемый в дальнейшем ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ, с одной стороны, и Ф. И. О., _____года рождения, проживающий по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ передал принадлежащую ему по праву собственности _________комнатную квартиру, условный номер ___________, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. _______________, дом _____, квартира _____, в собственность ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ, под выплату пожизненной ренты.
2. Указанная квартира принадлежит ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ по праву собственности на основании Договора передачи № ______________, оформленного Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в _______________ административном округе "____" _________200_ года, зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "_____"__________ 20___года сделана запись регистрации _______________, Свидетельство от "_____"___________ 20_____ года, бланк __________.
3. Вышеуказанная квартира состоит из ________ жилой комнаты, имеет общую площадь _____ кв. м. (_______________), в том числе без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений ____ кв. м. (_______________), жилую площадь _____ кв. м. (_______________).
4. Стоимость вышеуказанной квартиры составляет ________ рублей _____ коп. (_______________), что подтверждается справкой № _______, выданной Московским городским бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) ______________ ТБТИ "____" _______ 200__года.
5. По взаимному соглашению сторон указанная квартира оценивается в ______ руб. ___ коп.
(_______________).
6. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ утверждает, что до настоящего момента указанная квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, наймом, рентой, иными сделками не обременена, что подтверждается справкой № _______, выданной ______________ ТБТИ г. Москвы "___" ______________200___ года.
7. Указанная квартира передана за _________ руб. 00 коп. (_______________ _______________), каковую сумму ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ уплатил ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ до подписания настоящего Договора. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ в обмен на полученную в собственность квартиру обязуется ежемесячно выплачивать ПОЛУЧАТЕЛЮ РЕНТЫ денежную сумму в размере ____________рублей, но не менее одного установленного законом минимального месячного размера оплаты труда, в течение жизни ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, путем передачи денежных средств под расписку или перечисления на лицевой счет ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ в СБ РФ г. Москвы, или путем почтовых переводов. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца до десятого числа текущего месяца.
8. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ обязуется сохранить в бесплатном пожизненном пользовании ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ указанную квартиру, оплачивать коммунальные расходы, за исключением оплаты за электроэнергию, а также в случае смерти ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ оплатить ритуальные услуги. Ритуальные услуги оплачиваются из расчета не более 30 (тридцати) установленных законом минимальных месячных размеров оплаты труда.
Расходы по оплате за электроэнергию, телефон, за междугородние и международные переговоры берет на себя ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ.
9. За ПОЛУЧАТЕЛЕМ РЕНТЫ сохраняется право бесплатного пожизненного проживания и пользования вышеуказанной квартирой.
10. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ в обеспечение обязательств ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ приобретает право залога на указанную квартиру.
11. ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ обязуется не проживать в указанной квартире, а также исключить проживание и постановку на регистрационный учет третьих лиц в вышеуказанной квартире без письменного согласия ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ. ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ обязуется исключить проживание и постановку на регистрационный учет в вышеуказанную квартиру третьих лиц без письменного согласия ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ.
12. В случае расторжения настоящего Договора по соглашению сторон, каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, кроме рентных платежей.
13. В случае отчуждения вышеуказанной квартиры ПЛАТЕЛЬЩИКОМ РЕНТЫ его обязательства переходят по настоящему Договору на приобретателя квартиры.
14. В случае умышленного причинения ПОЛУЧАТЕЛЕМ РЕНТЫ вреда квартире, или соседним с ней помещениям, ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ несет материальную ответственность в размере причиненного вреда.
15. Согласно выписке из домовой книги в указанной квартире никто кроме собственника не проживает и не состоит на регистрационном учете.
16. После государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации квартиры, а также участвует, соразмерно занимаемой площади, в ремонте, в том числе капитальном, дома и придомовой территории. Передача квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, Обязательство передать квартиру считается выполненным с момента подписания сторонами передаточного акта.
17. Обязательства ПЛАТЕЛЬЩИКА РЕНТЫ прекращаются смертью ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ.
18. Стороны в присутствии нотариуса подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознании сути подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий или руководить ими, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить эту сделку на крайне невыгодных для них условиях.
19. Содержание статей 131, 164, 209, 218, 223, 244, 246-249, 288, 292, 450, 460, 550, 551, 556, 558, 587, 596, 597, 598, 599, 600, 601, 604 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, ст. 4 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" сторонам нотариусом разъяснено и соблюдено.
20. Участники Договора подтверждают, что они получили от нотариуса все разъяснения по удостоверяемой сделке. Текст Договора, заявления и все остальные документы зачитаны нотариусом вслух, изменений к изложенным условиям Договора стороны не имеют.
21. Расходы по оформлению настоящего Договора и его государственной регистрации несет ПЛАТЕЛЬЩИК РЕНТЫ.
22. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса г. Москвы _______________, один выдается _______________, один выдается _______________.
Город Москва.
_______________ Настоящий Договор удостоверен мной, _______________, нотариусом города Москвы. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а так же принадлежность _______________ отчуждаемой квартиры проверены. Настоящий Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Зарегистрировано в реестре за № __________.
Взыскано по тарифу ______________.
Нотариус